Блог

1 сен 2016

ВНЖ Черногории при покупке недвижимости: шпаргалка для покупателя

1 сентября 2016 г.

В конце прошлого года власти Черногории приняли решение, вызвавшее заметное оживление среди любителей страны и владельцев недвижимости на ее территории; теперь получить черногорский вид на жительство может собственник жилой и коммерческой недвижимости любой стоимости, не ограниченной обременениями; рассмотрим детали. 

Коротко о главном

Черногория – одно из излюбленных направлений россиян как для проведения отдыха, так и покупки недвижимости. Живописные ландшафты, отличный климат, свежие продукты, близкая языковая среда, наличие качественных школ, а также относительно доступные цены на недвижимость – это и многое другое привлекает наших сограждан в гостеприимной балканской стране.

Информация о том, что черногорские власти рассматривают возможность предоставления ВНЖ покупателям и собственникам недвижимости в стране появилась уже довольно давно, а в апреле прошлого года вступил в силу закон «Об иностранных гражданах», регулирующий процесс. Оставалось лишь понять, определят ли власти, по примеру западноевропейских стран, порог стоимости недвижимости, необходимый для получения вида на жительство – и насколько велика будет «цена» черногорского ВНЖ.

Спустя несколько месяцев наилучшие ожидания инвесторов оправдались: парламент утвердил все поправки к «Закону об иностранцах», полностью снимающие ограничения на виды и стоимость недвижимости, необходимой для получения вида на жительство. Безусловно, получение вида на жительство Черногории сопровождается серьезными требованиями со стороны государства – такими как предоставление полного пакета документов и «чистота» приобретаемого объекта.

Немного официальных данных

Закон «Об иностранных гражданах» был принят Скупщиной (парламентом Черногории) 25-го созыва 16 декабря 2014 года и опубликован в Служебном листе Черногории на основании Указа Президента №01-1253/2 от 19.12.2014. Он вступил в силу 1 апреля 2015 года. Новый законодательный акт объединил в себе положения сразу трех старых законов: «Закона об иностранных гражданах», «Закона о трудоустройстве и трудовой деятельности иностранных граждан» и «Закона о реестрах пребывания и временного местонахождения».

Позднее черногорский парламент принял решение о приостановке действия сроком до 1 ноября 2015 года некоторых статей нового закона «Об иностранных гражданах», касающихся предоставления временного вида на жительство на основании разрешения на работу и владения недвижимостью. Уточнения требовало, в том числе, и введение (или отмена) порога стоимости недвижимости, при покупке которой собственник имеет право претендовать на получение ВНЖ.

3 ноября 2015 года вступила в силу Служебная инструкция МВД Черногории, на основании которой минимальная планка стоимости недвижимости, необходимая для получения ВНЖ, отсутствует. 

24 февраля 2016 года на втором внеочередном заседании депутаты Скупщины приняли поправки и дополнения к «Закону об иностранных гражданах», а 1 марта был опубликован указ Президента Филипа Вуяновича об изменениях и дополнениях к «Закону об иностранных гражданах».

Условия получения ВНЖ Черногории при покупке недвижимости 

При покупке недвижимости в Черногории граждане любой страны имеют право получить ВНЖ. Одно из условий получения вида на жительство – отсутствие существенных обременений на приобретаемую недвижимость. Обременения могут носить различный характер: отсутствие разрешения на строительство, задолженность по налогу на недвижимость, ипотека на объект, судебные разбирательства по самым разным поводам и т.д. Некоторые из обременений могут быть сняты в разумные сроки, в том числе и путем дополнительных финансовых затрат. Но решение судебных вопросов может растянуться на годы, и не факт, что в пользу покупателя, – как бы сильно ему не нравился тот или иной объект. Все сведения о наличии обременений на объект недвижимости содержатся в «листе непокретности», который можно получить в кадастре той общины, где он находится.

В случае с приобретением участков земли – как таковая, их покупка не дает права для получения ВНЖ. Для получения права претендовать на вид на жительство на участке необходимо построить дом любой площади, «укнижить» его в «листе непокретности», то есть зарегистрировать в кадастре.

Ряд домов в Черногории построен незаконно – и легализация таких строений может быть весьма и весьма проблематичной. Примеров попыток самостоятельно решить подобные вопросы покупателями недвижимости – без знания языка и местного законодательства – существует масса, отмечают эксперты. Как результат – незадачливый инвестор может потерять как деньги, так и недвижимость или же получить на руки обремененный «лист непокретности» на свое имя. Каждый случай с «сомнительными» объектами требует индивидуального рассмотрения. Помочь в решении этих проблем могут надежные черногорские агентства недвижимости, годами зарекомендовавшие себя на рынке. Как правило, в специализированных агентствах есть квалифицированные специалисты, которые отслеживают все изменения в законодательстве, осуществляют проверку документов, занимаются формированием пакетов документов необходимых для строительства объектов. Также специалисты формируют пакеты документов, необходимые для снятия обременений, если этого позволяет закон. И, безусловно, помогут найти подходящий объект и осуществят полное сопровождение сделки.

Подача документов

Документы на получение ВНЖ подаются собственником черногорской недвижимости самостоятельно, в местное отделение полиции. Помимо наличия возможных обременений недвижимости, главным препятствием в получении вида на жительство могут стать проблемы с местной полицией или розыск гражданина Интерполом. В остальных случаях, сообщают специалисты, проблем возникнуть не должно.

Потенциальным покупателям стоит помнить, что ВНЖ не выдается автоматически: для его получения необходимо соблюдение законодательных требований и предоставление полного пакета утвержденных документов. Получение ВНЖ возможно при покупке как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Список документов

  • Лист собственности, полученный непосредственно перед подачей документов;
  • Нотариально заверенная копия загранпаспорта с фотокопией страницы, на которой поставлена самая поздняя въездная печать пересечения границы;
  • Перевод загранпаспорта на черногорский язык;
  • Медицинская страховка на месяц;
  • Выписка со счета в банке: на счету должно быть не менее €3650 из расчета €10 в день;
  • Справка о несудимости в России (выдается посольством России в Черногории) с переводом на черногорский язык лицензированным судебным переводчиком;
  • Квитанция об оплате госпошлины €25 на счет МВД Черногории.

Кому выдается ВНЖ

ВНЖ имеет право получить собственник недвижимости, его супруг и несовершеннолетние дети. Им он может быть оформлен только того, как собственник недвижимости получил ВНЖ. При этом, если есть желание, недвижимость можно оформить в совладение с родителями и совершеннолетними детьми, тогда по аналогичному принципу все члены их семей также получат право на получение ВНЖ. Доли собственности при этом могут быть совершенно любые, отмечают эксперты.

Срок действия

Черногорский ВНЖ при покупке недвижимости действует год. За 30 дней до окончания срока действия необходимо подать такой же, как при первой подаче, комплект документов, чтобы продлить ВНЖ на следующий год. В случае просрочки подачи документов на продление, следующий ВНЖ будет получен соответственно дате подачи документов.

«Цена» ВНЖ

Власти Черногории приняли окончательное решение не ограничивать минимальный порог стоимости недвижимости, позволяющий получить ВНЖ государства. Действительно, вид на жительства может получить собственник даже собственности ценой, скажем, в €6000, если эта недвижимость не имеет обременений.

Специалисты отмечают, что обычно формулировки черногорских законов «довольно размыты», но в случае с ВНЖ для собственников недвижимости определения прозрачны. Вот несколько цитат из новой редакции статьи 54 закона «Об иностранцах»:

«1. Временный вид на жительство в целях распоряжения правом на недвижимое имущество иностранного гражданина в Черногории может быть выдан иностранному гражданину, который соответствует требованиям статьи 42 настоящего Закона, а в качестве доказательства обоснованности запроса предоставит выписку из кадастровой книги или другое доказательство, подтверждающее право собственности на недвижимость, в соответствии с законом, регулирующим кадастр недвижимости.

2. Недвижимостью, в смысле пункта 1 настоящей статьи, считаются: жилые дома, дачные дома, виллы, квартиры, объекты общественного питания и офисные помещения»

В старой редакции указывались ограничения по стоимости объекта. В новой редакции не имеется ограничений по оценочной стоимости недвижимости.

Срок пребывания

Де-юро обладателям ВНЖ в стране необходимо пребывать более шести месяцев в году, однако не существует прецедентов лишения ВНЖ за меньший срок пребывания в стране. Однако строго отслеживается максимальный срок пребывания в стране гостей, не имеющих ВНЖ. Если гражданин РФ владеет недвижимостью, но не желает оформлять ВНЖ, он может проживать на территории Черногории постоянно, при условии, что он раз в месяц пересекает границу. Это можно сделать, выехав в соседнюю Сербию, Хорватию, Италию, Боснию и Герцеговину на экскурсию, например. При этом выезжать желательно за два-три дня до окончания 30- дневного срока.

Эксперты отмечают, что правительство рассматривает правило, согласно которому иностранец, имеющий черногорский вид на жительство, может отсутствовать в стране не более 30 дней в году, но будет ли это применено на практике – пока доподлинно неизвестно.

Плюсы

ВНЖ Черногории позволяет собственникам коммерческой и жилой недвижимости проживать на территории Черногории постоянно, зарегистрировать на обладателя ВНЖ транспортное средство (включая яхты, катера, лодки, скутеры, автомобили), устроить детей в государственный бесплатный детский сад и школу. Перемещение владельца черногорского ВНЖ по Европе продолжает регламентироваться его загранпаспортом и наличием виз. Свободное перемещение внутри Евросоюза дает только гражданство ЕС.

5 советов потенциальным покупателям черногорского жилья с целью получения ВНЖ

  1. Прежде всего необходимо решить, с какой целью приобретается черногорская недвижимость. Она должна быть ликвидной в плане продажи или сдачи в аренду, а не просто дешевой. Также нужно четко понять, зачем собственнику нужен черногорский ВНЖ. Получение вида на жительство имеет смысл только в том случае, если собственник и его семья собираются переезжать в Черногорию для длительного проживания, а не посещать страну для кратковременного отдыха.
  2. Обратите внимание  на то, чтобы объект был внесен в кадастр. 
  3. При покупке участка удостоверьтесь в том, что он урбанизирован, то есть на нем разрешено строительство. 
  4. При желании впоследствии получить ПМЖ Черногории имеет смысл оформить рабочую визу – и получать ВНЖ на основании рабочей визы. ВНЖ при покупке недвижимости не является основанием для получения ПМЖ страны.
  5. Обратите внимание, что оформление ВНЖ происходит на территории муниципалитета, в котором зарегистрирована недвижимость.

Статья подготовлена для портала HomesOverseas.ru Ольгой Копашевидзе (The Best Way) и Игорем Жуковым («Территория Montenegro»). 



Источник: http://www.homesoverseas.ru/articles/6531


 

25 авг 2016

Тиват - яркая Адриатика

25 августа 2016 г.

С каждым годом Тиват становится все более и более популярным как для отдыха, так и для постоянного проживания, ведь он удобно расположен и имеет развитую инфраструктуру, а после того как несколько лет назад здесь была построена марина «Порто Монтенегро», из провинциального приморского городка Тиват превратился в курорт высочайшего класса – предлагающий как роскошное, так и вполне доступное жилье.

Коротко о главном

Тиват расположен на юго-западном побережье Черногории, на берегу Бока-Которского залива, на полуострове Врмац. Современный курорт с развитой круглогодичной инфраструктурой, активной жизнью и роскошной мариной, по праву считающейся лучшей на Адриатике, Тиват также является административным центром самого маленького муниципалитета Черногории, Тиватского. Его площадь составляет всего 46 кв. км.

Хотя Тиват традиционно принято считать «отправной точкой» для путешествий по Черногории (ввиду его непосредственной близости к аэропорту), многих посещает непреодолимое желание задержаться здесь подольше: бирюзовые прибрежные воды, великолепный воздух, кипарисы и яркое ласковое солнце не могут оставить равнодушными как путешественников, так и тех, кто находится в «активном поиске» своего второго дома. Термин Тиватская Ривьера заслуженно используется по отношению к здешним местам: живописнейшая береговая линия и высокий уровень жизни отличают этот регион. «Жилая» архитектура курорта – это преимущественно современные здания, без старинной «вторички», хотя в городе есть несколько интересных исторических памятников. В отличие от других курортов Черногории, здесь нет объектов, охраняемых ЮНЕСКО, но это вовсе не мешает появлению элегантных вилл и очаровательных домиков в традиционном стиле, роскошных жилых комплексов и уютных апартаментов, щедрых ресторанов и богатых бутиков.

Одна из самых известных достопримечательностей Тивата – Ботанический сад с экзотическим растениями, привезенными моряками из путешествий по «заморским» экзотическим странам. Также гости города непременно отправляются в средневековый дворец «Буча», история которого насчитывает более 500 лет. Отдыхая здесь, стоит непременно посетить остров Святого Марка, церковь Святого Савватия, комплекс Пима в Калимане – и просто побродить по городу, останавливаясь в его дружелюбных кафе, магазинчиках и ресторанах.

И, конечно, в окрестностях Тивата находится 17 высококлассных пляжей, лучшими из которых считаются Плави Хоризонти на побережье, а также те, что расположены на островах Михольска и Святого Марка.

Почему Тиват?

Одним из безусловных плюсов курорта является его расположение – именно этот город является «началом начал» Черногории, поскольку множество рейсов приземляется в здешнем аэропорту. Живописная Луштица с ее кристально чистыми пляжами находится всего в получасе езды. А благодаря тому, что Тиват – это еще и развитый порт, дорога до Котора, Герцег-Нови, Рисана и Пераста становится не только быстрой, но и чрезвычайно живописной, ведь путешественники, помимо других видов транспорта, могут прибегнуть к услугами рейсовых лайнеров.

Среднее количество солнечных дней в году в Тивате – 200. Это неплохой повод, чтобы приезжать сюда на отдых с детьми или обосноваться в городе на постоянной основе.

К тому же, с прошлого года все покупатели недвижимости в Черногории, вне зависимости от ее стоимости, имеют право претендовать на получение вида на жительство государства.

Культурная жизнь Тивата активна и многообразна (в особенности летом). В конце июня здесь проходит Международный фестиваль Montenegro Dance, Music & Fashion Festival, а также международный фестиваль и конкурс искусств «На звездной волне». А в июле – зрелищная парусная регата, на которую приезжают посмотреть зрители со всей Европы. Любители активного отдыха могут поболеть за участников Бокельской Олимпиады или принять участие в многочисленных соревнованиях по водным видам спорта. В течение всего года здесь проходят всевозможные ярмарки и местные праздники, так что скучно точно не будет.

Большинство крупных девелоперских проектов реализуется именно в Тиватском и Герцег-Новском районе, что обеспечивает более высокий потенциал роста и ликвидности качественным объектам недвижимости в непосредственной близости от этих проектов.

Недвижимость Тиватаразнообразна и подходит на разный кошелек. Здесь есть как бюджетные «гарсоньеры» – студии, отлично подходящие «под сдачу», так и роскошные виллы, достойные сильных мира сего. К примеру, это жилые объекты «Порто Монтенегро», исполненные в классическом средиземноморском стиле, в качестве неоспоримого «бонуса» к которым прилагается современный яхт-клуб с наиболее выгодными в Европе условиями для владельцев «плавучих вилл».

Как добраться

Аэропорт Тивата расположен всего в четырех километрах от центра города. Как несложно догадаться, наиболее активным временем для регулярных и чартерных перелетов является летний период, когда цены на рейс Москва-Тиват колеблются в районе 18 000-22 000 рублей на билеты в оба конца. Перелеты осуществляют Air Serbia (с пересадкой в Белграде), Montenegro Airlines, S7 Airlines, Red Wings Airlines, «Аэрофлот» (прямые).

Аэропортом Тивата пользуются путешественники, которые направляются в Котор (7 км от аэропорта) или Будву (20 км). А также те – кто следует в Хорватию. Добраться до нее можно при помощи паромной переправы Каменари-Лепетане через пролив Вериге, без необходимости пересекать Боко-Которскую бухту. С остальной частью Черногории Тиват соединен «Адриатической трассой» Jadranska magistrala.

Ситуация на рынке недвижимости

Одна из главных особенностей рынка недвижимости Тиватской Ривьеры – ярко выраженная сегментация рынка на элитные, очень дорогие объекты в крупных комплексах, таких как «Порто Монтенегро» и «Луштица Бей», и довольно бюджетное и не претенциозное жилье в скромных районах. Стоимость квадратных метров элитного жилья не подверглась «кризисной коррекции», в то время как в сегменте эконом-класса часто появляются демпинговые варианты, так называемые «срочные продажи».

Эксперты отмечают, что недвижимость в Боко-Которском заливе (с крупнейшими городами Котором, Тиватом и Герцег-Нови) пользуется большой популярностью как среди наших соотечественников, так и среди граждан Великобритании, Германии, Швейцарии, Польши и многих других стран. Активно строятся – и также активно продаются – квартиры в так называемых комплексах закрытого типа, которые, помимо прямой продажи квартир, предлагают услуги управляющей компании.

Еще до введения программы получения вида на жительство при покупке недвижимости жилье Черногории пользовалось традиционно высоким спросом: иностранные инвесторы и покупатели со средним уровнем достатка активно вкладывали средства в разнообразные объекты. Солнечная и цветущая, Черногория привлекает иностранцев красотой своей дикой природы, кристально чистым горным воздухом (ведь на ее территории нет промышленных предприятий) и весьма благоприятным климатом. Также стоит заметить, что Черногория, хотя и является очень популярным европейским курортом, может предложить выгодные условия отдыха туристам с ограниченным бюджетом, а потенциальных инвесторов порадует неожиданно лояльной системой налогообложения.

Что касается текущей ситуации на рынке недвижимости Черногории, то, как и раньше, основная доля покупателей приходится на граждан России и СНГ, хотя спрос на недвижимость на черногорском побережье в нынешнем году снизился. Это вызвано, в частности, значительным удорожанием евро и нестабильной социально-политической ситуацией в мире.

Районы, наиболее привлекательные для покупки

Эксперты отмечают, что наиболее интересны для инвестиций в недвижимость Тивата те зоны, в которых рост цен и объемов продаж только намечается. Это районы, где проекты еще находятся на стадии планирования – и, соответственно, цены находятся на низком уровне.

При наступлении фазы реализации проектов, недвижимость, расположенная в их непосредственной близости, неизбежно начинает расти в цене. В первую очередь, эта стратегия применима к «видовым» земельным участкам, стоимость которых может составлять всего €30 / 1 кв. м.

Цены

Разброс цен на жилье Тивата весьма внушителен. Это могут быть и бюджетные студии в отдаленных от центра города районах по цене от €40 000, так и огромные виллы с панорамным видом на море – или апартаменты в элитной марине «Порто Монтенегро», в которой цена квадратного метра достигает €10 000.

Так, квартиру в площадью 42 кв. м здесь можно приобрести за €290 000. Самые бюджетные направления – это район аэропорта, на расстоянии более километра до моря. К примеру, новая квартира с качественной отделкой в районе Селяново, обойдется покупателю по цене €1000 за квадратный метр.

Аренда

Наиболее хорошо подходят для сдачи жилья в аренду районы прибрежной зоны Тивата. А более спокойные и отдаленные от береговой линии – для ПМЖ и длительного семейного отдыха. Что касается объектов, то наиболее популярны студио-апартаменты и однокомнатные квартиры, которые выгодно можно сдавать как посуточно во время туристического сезона (с июня по октябрь) по цене от €40 в сутки, так и на длительный срок в межсезонье, по цене от €200 в месяц.

Пять советов покупателям

  • Обращайтесь к проверенным профессионалам при приобретении недвижимости для проверки документов и юридического сопровождения сделки. Существует очень большое количество тонкостей, и потраченная небольшая сумма на сопровождение убережет от возможных проблем.
  • Все договоренности оформляйте письменно, вплоть до самых мелких деталей.
  • Правильно выбирайте местоположения жилья – для ПМЖ подойдут одни районы, а для сдачи в туристическую аренду – другие.
  • Заранее продумайте стратегию управления или реализации объекта в случае с доходной недвижимостью.
  • Точно рассчитайте свой бюджет, с учетом всех затрат на сопровождение сделки и дальнейшее содержание объекта.